 Bénéficiaires de la loi De Robien |
Les propriétaires de logements neufs acquis entre le 1er janvier 1999 et le 31 aout 2006, et affectés à la résidence principale du locataire peuvent bénéficier d'un amortissement de leur investissement. Ce dispositif, baptisé dans la pratique dispositif " Besson " s'adresse aux personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et qui s'engagent à respecter certaines obligations.
Peuvent par exemple ouvrir droit au bénéfice de ce régime les investissements suivants :
- acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (par logements neufs il faut entendre : ceux qui n'ont jamais été ni habités ni utilisés avant leur acquisition. Par exception, l'administration admet que les logements témoins peuvent bénéficier du régime).
- construction par le contribuable de logements dont la déclaration d'ouverture de chantier est intervenue depuis le 1er janvier 1999.
En cas de réalisation de l'investissement en indivision, chaque co-indivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part. Le régime n'est cependant pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier) sauf, sous conditions, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux acquéreurs.
Depuis le 3 avril 2003 (date d'effet de l'amendement de Robien) le dispositif Besson a subi un certain nombre d'aménagements applicables aux logements acquis depuis cette date et placés sous le régime du dispositif déjà dénommé de Robien :
- le plafond de ressources des locataires en vigueur dans le dispositif " Besson " est supprimé.
- Les plafonds de loyers ont été revus à la hausse pour être fixés à environ 90% du loyer du marché libre des logements neufs. |
Engagement des investisseurs |
Le propriétaire du logement doit prendre l'engagement de le donner en location nue à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. Cette durée est appréciée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail.
La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.
Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime est subordonné à un engagement de la location de la société (de neuf ans) et à un engagement de conservation des titres de la société par l'associé jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location. |
Location à un enfant ou un ascendant |
| Pour les investissements réalisés à compter du 9 octobre 2002, (dispositions reprises dans le cadre de l'amendement de Robien), le titulaire du bail peut-être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant de l'un des membres de son foyer fiscal. En revanche, la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire demeure incompatible avec le régime d'amortissement y compris lorsqu'il s'agit d'un ascendant ou d'un descendant du propriétaire. |
Les plafonds de la loi |
Pour bénéficier du nouveau dispositif de Robien, le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à des plafonds fixés par décret.
Pour les baux conclus depuis le 3 avril 2003 :
- Plafonds mensuels de loyer par m² charges non comprises :
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| ZONE GEOGRAPHIQUE |
MONTANTS |
| Zone A : |
> Agglomération parisienne
> Côte d'Azur
> Genevois français |
18€ |
| Zone B : |
> Agglomération de plus de 50 000 habitants
> Certaines communes de l'agglomération parisienne et en zones litorales ou frontalières |
12,50€ |
| Zone C : |
| > Reste du territoire |
9€ | |
Les avantages fiscaux de la loi De Robien |
Le régime permet de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acquis ou construit. Les éventuels déficits fonciers sont alors imputables au revenu global dans les conditions de droit commun. La base de calcul de l'amortissement est constituée par le prix d'acquisition du logement majoré des frais accessoires : honoraires du notaire, commissions, droits de timbre, droits de mutation et/ou TVA.
Le taux de l'amortissement est de 8 % les cinq premières années puis de 2.5 % les quatre années suivantes. A l'issue de cette période, le propriétaire peut, pendant au maximum six années supplémentaires, continuer à bénéficier d'une déduction de l'amortissement à 2.5 %.
Le point de départ de la période d'amortissement est fixé au premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas d'acquisition ou d'achèvement en cours d'année, la première année doit être réduite prorata-temporis.
Le taux de la déduction forfaitaire pratiquée sur les revenus fonciers procurés par l'immeuble est temporairement ramené à 6 % (au lieu de 14 %) pendant le période d'amortissement. |
Obligations déclaratives |
| L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d'application du régime accompagné de certains justificatifs (avis d'imposition du locataire, déclaration d'achèvement de travaux…) et d'un tableau fournissant les éléments de calcul de l'amortissement déduit. |
Remise en cause de l'amortissement De Robien |
Le non respect de l'une des conditions d'application du régime entraîne la remise en cause de l'avantage fiscal.
Les cas de remise en cause sont les suivants :
- Non respect de l'engagement de location du logement à usage d'habitation principale pendant neuf ans dans les conditions légales (dépassement du plafond de loyer…)
- Cession du logement ou des parts au cours de la période de neuf ans.
- Inscription du logement ou des parts à l'actif d'une entreprise |
Art. 217 (Impôt Société)