 1 - L'acheteur met son bien en location dite «intermédiaire» - défiscalisation maximum : |
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location avec deux conditions : limitation quant aux revenus du locataire, limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ».
En mettant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition.
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la surface défiscalisable x 2024 euros TTC (plafond 2006 base TVA 8.5%), celle-ci est étalée sur 5 ans.
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte maximum
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Exemple:
Soit un appartement de 56 m² de surface habitable avec 17 m² de terrasse, pour un prix de 200 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de:
56 + 14 (plafond) = 70 m² de surface défiscalisable
70 x 2024 = 141 680 €
141 680 x 50% = 70 840 € sur cinq ans.
Soit 14 168 € par an de réduction d'impôt direct |
Le législateur a souhaité limiter les prix au m² de construction afin de protéger au maximum les investisseurs et éviter une flambée des prix. |
2 - L'acheteur met le bien en location traditionnelle sans limitation quant au montant du loyer ni aux revenus du locataire : |
La réduction d'impôt sera de 40% du prix de la surface défiscalisable x 2024 euros sur 5 ans.
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Exemple :
Soit un appartement de 56 m² de surface habitable avec 17 m² de terrasse, pour un prix de 200 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de:
56 + 14 (plafond) = 70 m² de surface défiscalisable
70 x 2024 = 141 680 €
141 680 x 40% = 56 672 € sur cinq ans.
Soit 11 334 € par an de réduction d'impôt direct |
A - LE MONTANT DES LOYERS :
Le loyer à percevoir sera soit celui du locatif intermédiaire, soit le loyer dit « libre ».
D'une façon générale, le montant du loyer dépend de nombreux éléments dont la qualité du bien, son emplacement, la période de location et d'une façon générale de la loi, de l'offre et de la demande. Il n'y a donc pas que l'aspect du calcul qui rentre en compte. Il faut y ajouter une dose de subjectivité et de temps.
B - CALCUL DU LOYER MAXIMUM EN LOCATIF INTERMEDIAIRE :
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Pour bénéficier des montants maximum de défiscalisation en Loi PAUL ou en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m², une terrasse couverte de 15.44 de :
59.16 + 14 = 73.16 x 126 = 9218.16 : 12 = 768.18 euros/mois hors charges. |
Ce montant est maximum, c'est-à-dire que l'on ne peut aller au-delà. Par contre, il peut être moindre. En effet, il est évident que plus le loyer est faible, plus la location est rapide.
Il s'agira pour vous de fixer en accord avec le gestionnaire du montant de ce loyer.
En général, dans les plus grandes villes, le montant du loyer en locatif intermédiaire correspond assez bien à la demande. Il arrive que dans des communes plus petites, ce montant soit un peu trop élevé. Par conséquent, n'hésitez pas lorsque le bien est situé en périphérie à proposer au professionnel qui louera le bien de l'ajuster si nécessaire en lui laissant une marge de manœuvre.
Le locatif intermédiaire ne peut s'appliquer qu'à une catégorie de personnes dont les revenus ne doivent pas dépasser les montants indiqués au dessus. Cette tranche de population correspond à près de 75% de la population.
Les professionnels sont tenus de sélectionner les locataires de façon à ce que les revenus représentent au moins trois fois le montant du loyer pour garantir leur solvabilité. Il s'agira donc de trouver le ou les locataires entrants dans ces critères.
C - LE LOYER DIT « LIBRE » :
Le calcul du loyer intermédiaire est une bonne indication quant au montant du loyer à proposer.
Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc…ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire de rester réaliste et d'analyser quel pourrait être le montant demandé en fonction de l'offre et de la demande. |
A savoir |
Durée de location : Le bien devra être loué pendant six ans à des personnes qui en font leur habitation principale dans le cadre du locatif intermédiaire et 5 ans en locatif libre.
Obligation de location : La location doit se faire dans les six mois de l'acquisition de l'immeuble.
A qui le bien ne peut être loué : L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou un membre du foyer fiscal- pas de changement.
Quelles sont les autres conditions pour la défiscalisation : Le bien doit être achevé au plus tard le 31 Décembre de l'année en cours de laquelle vous souhaitez défiscaliser.La date d'achèvement implique que le bien au niveau privatif soit habitable,une tolérance est accordée sur les parties communes. |
Conclusion |
| La Défiscalisation Outre mer est un excellent moyen de diminuer le montant de l'impôt. Il faut en respecter les conditions, comme pour tous les dispositifs. Il est plus efficace car il s'agit d'une réduction du montant. |
Article 217 undecies