LA DEFISCALISATION POUR LES PARTICULIERS
La défiscalisation de la Loi Girardin est le dispositif défiscalisant le plus efficace car il permet une réduction directe du montant de l'impôt à payer à la différence d’une simple diminution des revenus qui est proposée plus largement. La loi GIRARDIN en vigueur depuis juillet 2003 est le résultat des améliorations portées depuis 1986 par les différents gouvernements qui se sont succédés.
Le gouvernement propose aux particuliers qui achètent un ou plusieurs biens immobiliers neufs de défiscaliser entre 25% et 50% du montant de leur acquisition. En plus de la réduction du montant de l’impôts sur le revenu, de nombreuses déductions qui viennent en diminution du revenu imposable sont applicables. |
 I – La réduction d'impot sur le revenu pour les particuliers qui investissent outre mer : de 40 % a 50% du montant de l’acquisition |
La Loi Girardin est applicable à toutes les constructions neuves dans les DOM/TOM – art 199 undecies A modifié du CGI
A – Investissements directs par acquisition d’un bien neuf en Martinique ou Guadeloupe : le gouvernement propose une réduction directe du montant de l’impôt sur le revenu avec les taux les plus élevés.
Deux possibilités s'offrent en fonction du montant à défiscaliser : l'acheteur loue le bien avec un plafond de loyer ou l'acheteur loue le bien sans plafond.
1 – Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies)
En mettant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 1953 € / m² de surface défiscalisable (1865 € HT + TVA à 8.5%), autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la (« surface défiscalisable » x 2024 euros TTC)
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)
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Ex : Soit un appartement de 53.39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 200 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53.39 + 14 = 67.39 m² de surface défiscalisable
67.39 x 2024 = 136 397.36
136 397.36 x 50% = 68 198.68 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 13 639.74 euros par an pendant 5 ans. |
2 – Le taux de défiscalisation est de 40% : La défiscalisation bénéficie d’un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.
La réduction d'impôt est de 40% du prix de la (« surface défiscalisable » x 2024 euros TTC)
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Ex : Soit un appartement de 53.39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 200 000 euros. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53.39 + 14 = 67.39 m² de surface défiscalisable
67.39 x 2024 = 136 397.36
136 397.36 x 40% = 54 558.95 euros sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 10 911.8 euros par an pendant 5 ans. |
B – Le montant des loyers et le prix du marché locatif
Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».
1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier des montant maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 131 € / m² de surface défiscalisable. (art 46 AG duodecies)
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Les revenus du locataire seront limités comme suit :
- 25417 € pour une personne seule
- 47 010 € pour un couple
- 49 729 € couple marié ou personne seule avec une personne à charge
- 52 449 € couple marié ou personne seule avec deux personnes à charge
- 56 083 € couple marié ou personne seule avec trois personnes à charge
- 59 716 € couple marié ou personne seule avec quatre personnes à charge
- 3 782 € par personne à charge à compter de la cinquième
Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59.16 m², une terrasse couverte de 15.44 de :
59.16 + 14 = 73.16 x 131 = 9 583.96 : 12 = 798 euros/mois hors charges. |
2 – Le loyer dit « libre » :
Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d’appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc… ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.
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II – Déductions fiscales supplémentaires pour un investissement en loi Girardin |
En plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
- Déduction des charges sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs font l’objet d’une déduction forfaitaire de 40% représentant l’ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus brut locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).
Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l’autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d’impôt, pratiquer une déduction forfaitaire de 14% qui représente :
-les frais de gestion autres que les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location
-les frais d’assurances autres que les primes d’assurance pour les loyers impayés.
Les primes d’assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d’assurance prévoit la garantie d’autres risques comme l’incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d’avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d’assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n’est pas le cas en cas de « package ».
En général, les frais de gestion sont d’environ 6 % auxquels vous pourrez rajouter 5 % pour les assurances dites loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.
- Déduction de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés en partie de la taxe foncière les deux premières années de l’acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l’acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexes à cette taxe.
Ne sont pas déductibles les taxes d’urbanisme, la TVA et les droits d’enregistrement.
- Les intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d’emprunt : frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d’assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
Remarque : La revente des biens défiscalisés crée un marché de l’ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n’ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au minimum sur la base des prix d’acquisition.
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Conclusion |
| La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu’en 2016. |
Art. 217 (Impôt Société)